Conclusiones clave, con datos de Georgia. Tras años de reveses, el gasto en construcción se ha disparado:  La construcción comercial se recuperó lentamente de la Gran Recesión, superando solo su pico de 2007 justo antes de la pandemia. El gasto cayó entonces de 633 000 millones de dólares a 569 000 millones de dólares (en dólares de 2024), pero desde entonces se ha recuperado hasta superar los 740 000 millones de dólares.

Los aranceles y los cambios de políticas podrían cambiar las tendencias actuales:  a medida que los proyectos de la era Biden se intensifican, los nuevos aranceles, el aumento de los costos de los materiales y la menor demanda en sectores como las oficinas y el alojamiento pueden frenar la actividad de la construcción comercial, lo que hace que el crecimiento futuro dependa de cómo la administración actual aborde el comercio, la infraestructura y la política industrial.

Georgia ocupa el séptimo lugar en gasto per cápita:  A partir de 2023 (datos más recientes disponibles), Georgia invirtió $27,6 mil millones anuales en construcción comercial, lo que equivale a $2,498 per cápita. Este gasto representa un aumento del 192.5% en la inversión total en construcción comercial en cinco años.

Ubicación de Georgia:  En general, Georgia ocupa el séptimo lugar en gasto per cápita en construcción comercial, y el séptimo lugar en gasto total en construcción comercial en el país.

A medida que la economía estadounidense entra en una nueva era política, el sector de la construcción comercial se encuentra en una encrucijada. Gran parte del crecimiento reciente, en particular en manufactura, logística y energías limpias, se debió a la inversión federal durante la administración Biden. Sin embargo, con las elecciones de 2024 transformando Washington, la trayectoria futura de la construcción dependerá de cómo la administración Trump aborde el comercio, la regulación y la política industrial.

Comprender hacia dónde se dirigen las cosas requiere comprender nuestra trayectoria. En los últimos cinco años, el sector ha experimentado cambios drásticos. Tras el inicio de la pandemia de COVID-19, la construcción residencial experimentó un auge, mientras que la construcción comercial se desplomó en medio de cierres generalizados e incertidumbre económica. Desde entonces, la dinámica se ha invertido: la actividad residencial se ha ralentizado, mientras que la construcción comercial, especialmente en los sectores de infraestructura e industrial, se ha recuperado.

Para comprender mejor estas tendencias cambiantes, los investigadores de  Twisted Nail , proveedor de áridos para la construcción con sede en Texas, analizaron datos nacionales y estatales de la Oficina del Censo de EE. UU. El informe examina cómo ha evolucionado el gasto privado en construcción no residencial a lo largo del tiempo, qué sectores se están expandiendo con mayor rapidez y qué estados lideran el camino. 

La construcción comercial se vio gravemente afectada por la Gran Recesión, con una fuerte caída de la inversión tras alcanzar su máximo a mediados de la década de 2000. Durante gran parte de la década siguiente, el gasto se mantuvo muy por debajo de su máximo de 2007. Sin embargo, a diferencia de la construcción residencial, que aún está por debajo de su máximo anterior a la recesión, el gasto comercial superó brevemente su récord de 2007 justo antes del inicio de la pandemia de COVID-19.

Ese progreso fue efímero. Entre principios de 2020 y finales de 2021, la construcción comercial disminuyó de forma constante a medida que la pandemia reducía la demanda de nuevos proyectos, pasando de unos 633 000 millones de dólares a 569 000 millones de dólares (en dólares de 2024). Sin embargo, la recuperación fue rápida. Impulsado por el regreso a la actividad presencial y las importantes inversiones federales, el gasto se disparó durante 2022 y 2023, alcanzando más de 740 000 millones de dólares a principios de 2025, el nivel más alto en más de dos décadas.

Crecimiento de la construcción comercial por sector

El crecimiento reciente de la construcción comercial ha variado considerablemente según el sector. El sector manufacturero está experimentando el mayor crecimiento, con un gasto que se ha más que duplicado, pasando de 98.800 millones de dólares en 2019 a 232.100 millones de dólares en 2024 (un aumento del 135 % ajustado a la inflación), impulsado por los incentivos federales que promueven la producción nacional. La construcción de almacenes y la industria automotriz también están experimentando fuertes avances, con un aumento del 42,7 % y el 47,6 %, respectivamente, a medida que las empresas amplían su infraestructura logística y relocalizan partes de sus cadenas de suministro. Los proyectos de atención médica y alimentos y bebidas están creciendo de forma más moderada, pero mantienen una trayectoria ascendente.

En contraste, varios sectores tradicionalmente fuertes siguen en declive. A pesar de un retorno parcial al trabajo presencial, la construcción de oficinas ha disminuido un 10,8%, con una demanda aún por debajo de los niveles prepandemia. El sector hotelero está experimentando la caída más pronunciada de todas, un 42,6% desde 2019, lo que pone de relieve el impacto a largo plazo de la pandemia en la hostelería y proyectos relacionados.

Gasto en construcción comercial por estado

En cuanto a la actividad total de construcción comercial, la región del Cinturón del Sol destaca. Los estados del sur y suroeste han experimentado un auge en el desarrollo en los últimos años, impulsado por el crecimiento demográfico, las políticas favorables a las empresas y las grandes inversiones en logística y manufactura. Texas lidera el país por un amplio margen, con casi 90 mil millones de dólares en gasto anual en construcción comercial, más del doble que cualquier otro estado.

Lo que es especialmente notable es que Texas también ocupa el tercer lugar a nivel nacional en gasto per cápita, con $2,941, a pesar de ser el segundo estado más poblado. Esto lo coloca solo detrás de Arizona ($5,980) y Dakota del Norte ($3,088), lo que indica que Texas no solo está construyendo más en términos absolutos, sino que también está invirtiendo fuertemente en relación con su población. La alta cifra per cápita de Arizona refleja importantes proyectos de fabricación de semiconductores y alta tecnología, mientras que estados más pequeños como Idaho ($2,852) ocupan un lugar destacado gracias a megaproyectos como el nuevo Centro de Datos Kuna de Meta.

Otros estados populosos —Florida (34.100 millones de dólares), California (33.600 millones de dólares) y Nueva York (30.300 millones de dólares)— aún registran altos niveles de gasto total en construcción comercial, pero ocupan una posición inferior en términos per cápita. Este contraste subraya el creciente papel de ciertos estados más pequeños o de rápido crecimiento en el impulso de la actividad de construcción comercial, especialmente en sectores que se benefician de los recientes cambios económicos y políticos.

Mirando hacia el futuro: ¿Qué sigue para la construcción comercial?

Los últimos años han transformado la construcción comercial en EE. UU., desviando la inversión hacia sectores como la manufactura, el almacenamiento y la automoción, así como hacia los estados del Cinturón del Sol, donde las condiciones de desarrollo son más favorables. Sin embargo, las perspectivas para 2025 y años posteriores estarán condicionadas por un conjunto diferente de presiones y prioridades.

En primer lugar, la inversión federal seguirá desempeñando un papel fundamental. Muchos proyectos financiados mediante legislación federal aprobada bajo la administración Biden están apenas entrando en la fase de construcción. Estos incluyen importantes desarrollos en energía limpia, semiconductores y manufactura avanzada. Como resultado, los sectores que ya han experimentado un crecimiento significativo, especialmente la manufactura, deberían seguir expandiéndose, siempre que se mantenga la financiación federal. El impacto se concentrará en regiones como Texas, Arizona y el Medio Oeste, donde la infraestructura, la disponibilidad de mano de obra, la zonificación y el acceso a la tierra respaldan estas prioridades legislativas.

En segundo lugar, la resiliencia de la cadena de suministro sigue siendo una preocupación fundamental. Con la implementación de nuevos aranceles y la escalada de las tensiones geopolíticas, las empresas están priorizando la infraestructura logística y la capacidad de distribución regional. Por ejemplo, Prologis, el mayor desarrollador de almacenes del mundo, informó que se espera que la demanda de espacio de almacenamiento en EE. UU. crezca a medida que las empresas opten por reducir el riesgo en las cadenas de suministro y acercar el inventario a los consumidores finales. Esto indica una demanda sostenida de construcción de almacenes, terminales de carga y centros de distribución, todos los cuales dependen de materiales de base como piedra, arena y grava, así como de redes de transporte eficientes para mantener los proyectos dentro del plazo y el presupuesto.

En tercer lugar, la posible expansión de los aranceles podría afectar indirectamente el ritmo de la construcción. Si bien los insumos básicos, como los áridos, se obtienen casi en su totalidad en el país y tienen una exposición arancelaria directa mínima, muchos otros materiales críticos, como la madera, el acero, el aluminio y los componentes de construcción manufacturados, se importan en gran medida. Si los aranceles aumentan el costo de estos insumos, los promotores podrían retrasar o reducir el tamaño de los proyectos, lo que podría eventualmente reducir la demanda de materiales producidos en Estados Unidos. El resultado es un efecto dominó: incluso los proveedores de materiales protegidos de los aranceles podrían sufrir el impacto si la actividad de la construcción se desacelera de forma más generalizada.

Mientras tanto, los sectores que ya han mostrado un ritmo lento podrían enfrentar nuevos obstáculos. Una posible desaceleración económica, la reducción del poder adquisitivo de los consumidores y las continuas disputas de la administración con las instituciones educativas podrían reducir la demanda en categorías como oficinas, alojamiento, educación, comercio minorista y recreación. Si estos sectores más especulativos se mantienen débiles, es probable que los promotores se centren en proyectos más resilientes a la volatilidad del mercado.

En conjunto, estas tendencias sugieren un reequilibrio en la actividad de la construcción comercial y una mayor sensación de incertidumbre. A medida que promotores, proveedores y contratistas se preparan para los cambios que probablemente se avecinan, la flexibilidad será crucial. Para los proveedores de materiales y socios logísticos, esto significa navegar en un panorama donde la demanda podría fluctuar drásticamente debido a las nuevas políticas arancelarias, de infraestructura y energéticas. Que esto se traduzca en un nuevo auge o en una desaceleración dependerá no solo de las fuerzas del mercado, sino también de las decisiones que se tomen en Washington en los próximos meses.

A continuación se muestra un resumen de los datos de Georgia:

Gasto en construcción comercial per cápita:  $2,498

Gasto total en construcción comercial:  $27,556,000,000

Variación del gasto en construcción comercial en 5 años:  +192,5%

Variación del gasto en construcción comercial en 5 años (ajustado):  +141,1%

Variación de la población en 5 años:  +4,8%